【疫情影响之法律研究专栏】（四）

疫情背景下关于妥善化解房屋租赁合同纠纷的几点思考

李晶瑜   王树伟

前      言

海南国际仲裁院作为海南省政府依法设立的全省唯一民商事仲裁机构，积极贯彻中央和省委省政府部署，按照“一手抓疫情防控、一手抓恢复生产”的要求，针对疫情影响合同履行等法律问题迅速组织开展专题调研。2月11日，我院向海内外全体仲裁员发出调研通知，号召广大仲裁员勇于担当，积极开展调研活动。许多仲裁员克服困难，立足本行业、领域实际，认真开展调查研究，所提交的调研成果对引导各类市场主体加强风险防控，防范和有效化解纠纷，促进经济社会平稳有序健康发展，具有较强的参考价值。我院从中遴选部分优秀调研成果，自2月20日起陆续发布。在此基础上，我院将持续深入推进对疫情影响合同履行等相关法律问题的综合分析研究，以期为我国抗击疫情、快速恢复生产生活秩序、推动海南自贸港建设提供更加优质高效的法律服务。

自2019年底以来，新型冠状病毒引起的肺炎疫情在全国各地快速蔓延，在对人民群众的身体健康、生命安全造成重大损害的同时，对于社会经济的影响也不容小觑。此次疫情具有高传染性、高致死率、病毒潜伏时间长、发病症状不明显难于防控等诸多特征，加之政府部门为抗击疫情出台的限制人员流动和聚集的紧急措施，势必对餐饮住宿、物流交通、文化旅游等以线下服务体验为交易内容的服务业造成重创。

大部分服务业在经营过程中均涉及房屋租赁，而市场主体经营成本中的很大一部分就是租金成本。从海南律师行业近期接受法律咨询的情况来看，受疫情影响而引起的房屋租赁合同纠纷正在大量发生。我们基本可以预见，在疫情结束后，与房屋租赁合同有关的诉讼仲裁案件将会大大增加。如何妥善解决房屋租赁合同纠纷，平衡各主体利益，确保房屋租赁市场平稳发展，为海南自贸区（港）建设提供良好的营商环境，对法院、仲裁机构是一个重要考验。

为此，笔者根据现行法律规定、最新疫情防控政策以及办案经历，对在疫情背景下妥善化解房屋租赁合同纠纷作几点思考。

一、对于本次疫情是否属于不可抗力的思考

（一）关于不可抗力的法律规定

关于不可抗力的法律规定，最早见于《民法通则》。《民法通则》规定，本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。对于不可抗力导致的法律后果，《民法通则》第一百零七条规定，因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。

《合同法》对于不可抗力导致的法律后果，作了进一步详细规定。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。关于不可抗力的定义，与《民法通则》一致。同时，规定当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

2017年施行的《民法总则》基本延续了《民法通则》的规定，只是将《民法通则》一百零七条“不能履行合同或者造成他人损害”改为“不能履行民事义务”，可以视为对《民法通则》的规定的提炼概括，含义基本相同。

通过分析法律规定，对于不可抗力，法律将其定义为一种“客观情况”，根本特点是不以人的主观意志为转移，具体特征是不能预见、不能避免、不能克服，分别对应不可抗力发生的事前、事中、事后。

（二）不可抗力与情势变更的关系

关于情势变更，主要见于《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条，即“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。” 

从中分析可知，情势变更与不可抗力既有联系，也有区别。联系是均强调发生的客观情况在订立合同时无法预见，适用的目的均是寻求对合同当事人权利义务作出调整。区别是情势变更不认为合同当事人对于客观情况的变化无法克服，而只是因为继续履行合同将对一方明显不公平或不能实现合同目的，且明确表示情势变更发生的原因不包括不可抗力。适用情势变更需要寻求法院在个案中认定，而不可抗力没有这一要求。

（三）不可抗力的现实表现有哪些？本次疫情是否属于不可抗力？

不可抗力现实表现为事实和事件。前者指不依赖于人的作用，纯靠自然作用引发的客观情况，如自然灾害、社会异常现象；后者指因为人的参与而爆发的公共事件，如战争、罢工、政府管制。新型冠状病毒引起的肺炎属于流行性急性传染病，但结合各地政府颁布的一系列抗击疫情的紧急决定，本次疫情兼具事实和事件的双重表现，行为人依靠个体力量无法预见、无法避免，且依据现有的药物和治疗手段，短期无法治愈，符合不可抗力的全部特征，可以认定为不可抗力。

二、本次疫情对于不同类型的房屋租赁的影响的思考

目前城镇房屋租赁，大致分为经营性房屋租赁、商业办公用房租赁和居民住宅租赁。

经营性房屋租赁在本次疫情中，受到的影响最大。疫情之下，防控形势严峻，往年人员聚集的临街铺面、大型商场，如今几乎门可罗雀。

写字楼作为商业办公用房，因为推迟企业复工时间及倡导网上办公、外地返琼人员自行在家隔离14天等政策的影响，空置率较高，但租金较贵。

而居民住宅租赁受疫情影响较小，但却也是矛盾爆发的关键领域，因疫情防控大量外地人员无法及时返回，房屋未实际使用；加之转租、通过房屋中介租房另收取中介费的情况在居民住宅租赁中较为突出，矛盾也更加复杂。

三、对于处理房屋租赁合同纠纷一般原则的思考

不可抗力作为一种免责事由，是指免除一方因不可抗力产生的违约责任，而不是赋予合同当事人随意以不可抗力为理由不履行合同义务的特权。

（一）租赁合同约定优先

双方对于不可抗力的处理原则，应当首先尊重双方签订的房屋租赁合同。如双方签订的房屋租赁合同有不可抗力条款，应当按照合同约定执行。

（二）租赁合同无约定，应结合实际情况具体处理

如合同没有约定，则应结合《合同法》第五条、第二百一十二条、第二百一十六条的规定，综合考虑疫情或疫情防控措施给承租人的经营或居住功能是否带来实质性的影响、影响大小、因果关系等，以公平原则为基础予以处理。

如因疫情及政府管制导致经营性用房所在商圈停业，出租人提供的经营用房在管制实施期间，承租人实际无法按照合同约定使用，承租人可以要求免除相应期间的租金。

如承租的房屋不是经营性用房，而是写字楼办公用房或居民住宅，疫情或疫情防控措施对周边环境产生的影响，不妨碍承租人使用房屋的，而仅是要求承租人配合防疫测量体温、增加进出审查手续、要求行程实时通报的，不应支持承租人减免租金的要求。 

关于是免除还是减少租户租金及减免租金的幅度、比例，应根据疫情对房屋使用的影响来确定，建议法院及仲裁机构着重考查租赁房屋的用途、租赁合同期限、租赁合同在疫情期间的有无履行障碍及障碍大小类别等要素。一是因疫情防控措施导致疫情期间合同不能履行的，承租人可以主张免除疫情期间的租金。二是因疫情防控对租赁合同在疫情期间的履行造成一定影响的（比如受疫情影响收益明显减少甚至亏损），承租人可以主张减免疫情期间的租金。三是如租赁期限较短，受疫情影响较大的，导致剩余租期很短甚至疫情期间超过剩余租期的，承租人可以主张解除合同。

四、对于房屋租赁涉及的特殊问题处理方案的思考

（一）关于减免租金能否适用于房屋转租的问题

2020年2月5日，海南省人民政府发布《海南省应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的八条措施》，其中指出对承租国有（含集体）资产类经营用房的中小企业减免2020年一季度租金。

实践中存在承租人（中小企业）承租国有（集体）资产类经营用房后，未实际使用，而是转租给第三方经营的情况。在上述政策执行过程中，省国资委、各市县人民政府确实执行了减免租金政策，但转租人却未对最终承租人相应减免租金。并且随着双方冲突升级，转租人采取断水断电、锁门等方式，阻碍最终承租人使用房屋。

对此，笔者认为省政府出台减免租金的措施，目的是在于对利用经营用房开展经营活动的直接经营者进行补贴，缓解运行压力，如果转租人作为中介，享受了减免租金的政策，却未对房屋经营者减免租金，显然与减免租金政策的实施目的相违背，此种行为不应得到法院及仲裁机构的支持。对于转租人以停水停电、锁门的形式阻碍房屋经营者正常经营的，可以根据房屋经营者的主张，支持违约金或判令转租人赔偿房屋经营者的实际损失。

（二）因疫情防控导致承租人延期收房、延期腾房的问题

承租人因疫情感染住院治疗、隔离观察以及受交通管制影响，无法按时与出租人办理房屋收房手续的，承租人申请免除合同约定的收房日期至实际收房日期的房屋租金及相应违约金的，笔者建议裁判者予以支持。如因上述原因，导致承租人无法按时腾退房屋或无法依照约定按时将房屋恢复原状的，承租人申请减免超出原定租期的租金及相应违约金的，笔者建议裁判者考虑免除违约金，酌情减免租金。

值得注意的是，最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部近期颁布了《关于依法惩治妨害新型冠状病毒感染肺炎疫情防控违法犯罪的意见》，对于抗拒疫情防控措施的犯罪行为依法追究刑事责任，承租人因涉嫌以危险方法危害公共安全罪、妨碍公务罪等有关罪名被侦查机关采取强制措施，导致延期收房、延期腾房的，不应支持其减免房屋租金及违约金的请求。

五、本次疫情影响对于今后房屋租赁合同订立的启示

长期以来，不可抗力条款在房屋租赁合同订立过程中不受重视，甚至很大一部分房屋租赁合同根本没有不可抗力条款。而仅有的关于不可抗力的约定也仅限于政府征收征用，且缺乏具有可操作性的处理方案，存有侥幸心理，认为不存在不可抗力。本次疫情的发生及对房屋租赁产生的负面影响，对包括房屋租赁合同在内的各类商事合同甚至劳动合同均敲响了警钟，提示了不可抗力条款的重要性。

特别是在实践中合同各方对于不可抗力、情势变更、商业风险的理解存在较大分歧，各级机关对于此问题的处理意见仍然是建议各方优先协商解决，协商不成的只能诉诸法院或仲裁机构。对于法院和仲裁机构，此类问题仍然比较棘手，合同对于不可抗力条款及相应的处理方案，无疑有助于纠纷的快速解决。

参考资料：

1.国务院办公厅关于延长2020年春节假期的通知，来源：中国政府网。

2.关于严格预防通过交通工具传播新型冠状病毒感染的肺炎的通知，来源：中国政府网。

3.海南省人民代表大会常务委员会关于依法防控新型冠状病毒肺炎疫情 坚决打赢疫情防控阻击战的决定，来源：人民网。

4.海南省人民政府关于印发海南省应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关八条措施的通知，来源：海南省人民政府网。

5.依法严惩抗拒疫情防控措施等各类违法犯罪，来源：天涯法律网。

6.黑龙江省人民检察院发布首批妨害新冠肺炎疫情防控犯罪典型案例，来源：中央广播电视总台国际在线。

7.新冠肺炎疫情影响下的房地产纠纷法律适用问题，作者赵蕾，来源：审判研究。

8.新型肺炎疫情对商事合同纠纷案件的影响及应对建议，作者北京市朝阳区人民法院民二庭，来源：新浪司法。

9.“疫情时期大涨房租？房屋中介应有基本温情”，来源：人民日报。

10.“蛋壳公寓遭深圳住建局约谈：以疫情为由单方面要求房东免租金”，来源：澎湃新闻。

11.正大商业地产为旗下在沪商户继续实行租金减免政策，来源：中国新闻网。

作者：李晶瑜

海南云联律师事务所主任，海南国际仲裁院仲裁员。现兼任第八届海南省律师协会候补副会长，海南省青年联合会第六届名誉副主席，海南省普法讲师团成员，海口市法学会理事、海口市妇女联合会执委、海口市人民监督员、海南省产权交易所综合评审专家等社会职务。曾获得过“海南省最佳诚信律师”、“ 海南省三八红旗手”称号，连续两年被司法厅授予过个人三等功等荣誉。

作者：王树伟

海南云联律师事务所律师

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